恐怖の地場工務店での家作り

考察
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はじめに

私はいまでこそ一条工務店の施主ですが、二軒目の家は設計事務所+地場工務店でQ値1.0W、C値0.7cm2/m2の家作りをしています。

最初に設計事務所を訪れた際は敷居が高いというか得体が知れないところに来たと思いました。しかも、出てくる説明資料はワープロ?による手作り感満載であったためさらに不安になりました。

大企業で働いている人からみると、設計事務所や地場工務店が作る資料や経営管理のレベルの低さには驚くと思いますし、高気密は家が腐ると言うあまりも無知な工務店さんもいます。

色々な地場工務店に話を聞きに行きましたが、家族経営の工務店なんて恐ろしく低い経営管理のレベルであり、家族間の議論はビジネスマンからみると簡単に解決できる内容ばかりでした。

本日は消費者から見れば経営の管理がずさんそうですぐに倒産しそうな得体の知れない零細企業である地場工務店と安心感のある大手ハウスメーカーの家作りの違いについて記載します。

欠陥住宅にならないか

零細企業に家作りを任せることは不安です。ただ、坪単価の高い大手ハウスメーカーで建てても手抜き工事をされた事例は報告されていますから、信頼できる家作りの依頼先選びが重要です。

設計事務所についてはデザインが得意であっても性能は低い家作りであったり、地場工務店では構造計算やQ値の計算などの専門的な計算が自社で出来ずに外注に出している工務店もあります。

そして、欠陥住宅には設計の欠陥住宅(設計ミス・性能不足)と施工の欠陥住宅の両方があるため、両者を混同せずに性能と施工の両方を高いレベルに持っていく方法を考えるべきでしょう。

家作りには様々なチェックがありますが、どの住宅でも必須となる建築確認申請(建築基準法の順守と役所の検査)と住宅瑕疵担保責任保険(JIOによる検査)だけでは期待ができません。

なぜなら、建築確認申請では木造二階建てまでは構造計算書の添付が免除されているため、JIOの検査は構造計算されていない図面通りに施工されているかを確認するだけの検査であるからです。

欠陥住宅対策 設計のチェック 施工のチェック
建築確認申請・役所の検査 × 四号特例住宅
住宅瑕疵担保責任保険(まもりすまい保険) × 配筋検査等
長期優良住宅・構造計算
フラット35技術基準
設計住宅性能評価
建設住宅性能評価
省エネ性の評価(低炭素住宅・断熱等性能等級)
断熱性能等の計算(Q値・Ua値・BELS・HEAT20)
気密測定
ホームインスペクション

建築基準法は自ら第一条に「家作りの最低基準」と記載してあるだけに、建築基準法ギリギリの性能の家では、震度7の地震でポッキリと家が座屈する可能性があります。

大手ハウスメーカーは住宅の規格が高いため構造計算が必要な長期優良住宅に標準対応しているケースが多いですが下請け丸投げ工事や現場監督が忙しすぎれば欠陥住宅が発生するでしょう。

一方、地場工務店での家作りは低予算な家作りが多いことから、長期優良住宅の申請やフラット35の利用等はされない傾向にあると思いますから、家作りのチェックは工務店と施主任せです。

建築基準法を守っただけの家作りでは性能不足である反面、大手ハウスメーカーのように設計の規格が高いとしても手抜き工事をされたら意味がありません。

私は家作りにおいて構造計算と気密測定を行う住宅依頼先をお勧めしていますが、設計と施工において国から必須とされていないチェックを自ら実施している意識の高い依頼先だからです。

ちなみに私が二軒目の家を建てた地場工務店さんはホームページに施主の家作りのブログが載っていて、私もブログを書きますと伝えると社長から何でも書いてくださいと言われました。

また、ケガは自己責任ですが工事中は家のカギを渡してくれる工務店であったため、建設地が通勤経路にあったことから、私は毎晩家が完成する様子をみて疑問点は監督に確認していました。

建築中の家のカギを施主に渡すことには賛否両論あると思いますが、私が二軒目の家を建てた地場工務店さんは非常にオープンで信頼のおける依頼先でした。

価格が安い理由はブラック企業だから

しばしば、設計事務所や地場工務店が、大手ハウスメーカーは広告費や住宅展示場の経費が多いため、家の材料費が安いとか、安い金額で請け負った下請けが手を抜くと主張します。

(出典:家づくりを応援する情報サイト

上記のような比較が良くなされますが、地場工務店側の経費がない若しくは少ない形で見積もられている点がおかしなところです。家族経営とは言えそんなに経費を節約できるのでしょうか。

設備投資がないとか自動車を持ってないなんてありえないため実際には経費があるはずで、零細企業と言えども少しは社員がいるはずでありその人たちの人件費はどこにいったのでしょうか。

経費が少ないから地場工務店では良い家を安く提供できるとすれば社員の人件費をカットしているということになります。また、経営のノウハウを持たない工務店はムダな経費が多いはずです。

私の勤めている会社では企業買収等があるのですが、中小企業がどんぶり勘定で経営していた赤字の事業所は、我々が買収して経営すると黒字になる事業所が大半です。

また、ネットでハローワークの求人票を工務等の職業で検索してみると年間休日は労働基準法ギリギリの105日程度で残業代は〇〇手当と称した固定給の求人票が出てきます。

地場工務店は経営効率が低く長時間労働で賃金が安い世間でいうところのブラック企業ですが、従業員たちが家作りが好きで仕事をしているのであれば、一概にブラック企業とは言えません。

ただし、従業員がモチベーションの低い状態で働いているのであれば、ハウスメーカーの下請け同様に、地場工務店の社員は給与や処遇が低いだけに欠陥住宅が生まれる可能性が高まります。

世間では広告宣伝費をかけない地場工務店で家を建てるとハウスメーカーの家より材料費にお金が回せるから安くて良い家が建つと言われていますが、実態は人件費のカットだと思います。

人件費を抑えているから安く家を提供できますとは言えないため、広告費が低いので家を安く提供できると主張しますが、零細企業の給与水準や休日数の少なさを知ればウソだと分かります。

もちろん、経営を熱心に勉強している地場工務店の社長もいると思いますが、家作りの勉強には熱心だとしても、会計は奥さんと税理士さんに丸投げな人が多いのではないでしょうか。

坪単価は安かった

もう10年前になりますが、私が建てた二軒目の家の工務店さんはガス給湯機の家で坪45万円でしたが、それでも気密測定は標準で実施していて、C値は1.0cm2/2m2以下を保証していました。

この坪45万円とは設計費用は別ですが、仮設工事や給排水から全ての諸費用を含んだ坪単価であり、一条工務店で目安とされる30坪で諸費用抜きの坪単価65万円とは違います。

そして、地盤改良は全面的に実施せずに、一部だけ砕石に置き換えて20万円ほどの費用で地盤改良は済みました。社長が地盤調査に懐疑的でセカンドオピニオンも辞さない考えでした。

当時はまだ窓がアルミ樹脂複合サッシでしたが、三種換気で計算するとQ値は2.3W程度のそこそこな性能の高気密高断熱住宅で非常に良心価格の工務店でした。

構造計算は有料でしたが外注せずに社内でやってましたし、長期優良住宅の申請は私が初めてという状況でローコスト系の家作りではほとんどの人が予算不足なので性能評価はやらないそうです。

面白いことに平屋でも二階建てでも坪数が変わっても坪単価が同じであるため、狭小平屋でも広々とした二階建てでも坪単価が同じで、広い家の時は儲けが多いと言ってました。

私は性能面では外張りの付加断熱をしたり、窓を二重化しましたが、坪60万円で収まった理由は、我が家をハウスオブザイヤーに出品することを条件としたサービス価格でもあったからです。

ただ、現在は物価が上がってますから坪45万円でそこそこの高気密高断熱住宅が建てられないと思いますが、探せば坪50万円台で最低限の高気密高断熱住宅は建てられると思います。

そして、通常は大手ハウスメーカーでも工事代金については3回程度に分けて中間金を請求されると思いますが、我が家の工務店さんはなんと完成後一括払いでした。

我が家の工務店さんは家作りの仕事がない時期は宅地に向かない安く仕入れた土地にアパートを建てて、30年分の家賃一括借り上げ契約をして利益を確保している副収入がある工務店さんでした。

住宅ローンは施主任せ

大手ハウスメーカーで家を建てるメリットは住宅ローンの手続きが楽なことでしょう。

地場工務店にも提携の銀行等はありますが、融資手数料等を考えると施主が自分でネット銀行などを利用した方が安いため、資金調達は施主任せになるでしょう。

そして、地場工務店で家を建てる方はフラット35を借りずに変動金利の住宅ローンを組まれるケースが多いと思いますが、フラット35を借りると設計側の技術基準を守る必要が出てきます。

今となってはフラット35の技術基準は高いレベルとは思いませんが、それでも建築基準法ギリギリの設計の建物よりは性能的に安心ができると思います。

一条工務店を含めた大手ハウスメーカーで家を建てると非常に便利なことは関連会社がローン事業をしているため、銀行に行かなくても住宅展示場でフラット35の手続きが出来てしまうことです。

ネット系の住宅ローンは最安でも借入額に対して2.1%の事務手数料がかかると思いますが、一条ローンはキャンペーンを頻繁にやっている(ほぼずっと)ため、私は0.4%の手数料でした。

金利が安い状況では事務手数料の負担が重要となるため、大手ハウスメーカーでの家作りは資金調達が非常に楽で、建物の引渡日には銀行での融資実行というイベントはなく自動的に決済されます。

長期優良住宅や耐震等級3が標準で取れれば、住宅ローン控除が多くとれたり、地震保険が安くなるなど、建物の規格が高い大手ハウスメーカーでの家作りにはメリットは多いです。

最後に

以上のように地場工務店と一条工務店の両方で家を建てた私には世間でいうところの大手ハウスメーカーと地場工務店の比較は地場工務店の経営効率や従業員の処遇を考慮していないと感じます。

まぁ、家を何軒も建てる人は少ないですから、初めて家を建てる方が両者の違いを理解すること自体に無理があるため、大半はステレオタイプな業者の作り話を信じてしまうのでしょう。

手抜き工事されたら大手ハウスメーカーで建てても地場工務店で建てても同じだと乱暴に考える人もいると思いますが、設計における性能のチェックと施工におけるチェックの両方が重要です。

丁寧な施工であっても家の性能が低いのであれば施主を騙しているような気がしますので、やはり自主的な構造計算など法律で求められている以上のことをしている会社が誠実だと思います。

また、大手ハウスメーカーにしろ設計事務所や地場工務店にしろ、安価に空調の責任まで負ってくれる住宅の依頼先はなく、高額な空調システムを導入しなければ快適さは保証されないでしょう。

このように住宅の依頼先の選定は難しく、私がたどり着いた家作りの答えは、しんどい家作りの勉強をする気があるのであれば地場工務店でのローコスト系高気密高断熱住宅をお勧めしますが、

そうでないなら一条工務店のような品質の安定した工場量産型の高気密高断熱住宅に対して施主が窓の日射制御とエアコンの設置場所の工夫をすることが良い家を手に入れる近道だと思います。

ただ、一条工務店も最近は坪単価が上昇して決して安くないですから、攻略方法については以下をご覧ください。

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本日は以上でございます。

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